La loi ALUR impose dorénavant une mise en concurrence des contrats de syndic, comme cela existe déjà en matière de travaux. Cette obligation s’impose-t-elle uniquement lorsque les copropriétaires souhaitent changer de syndic ou joue-t-elle aussi à l’occasion de chaque élection, y compris s’il s’agit de renouveler le contrat du syndic en exercice? Lorsque la durée du mandat du syndic est fixée à 1 an, cela implique-t-il d’opérer une mise en concurrence tous les ans ?
Le législateur impose dorénavant la mise en concurrence du syndic provisoire, désigné par le règlement de copropriété (Voir article 17, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) mais également celui qui a été désigné par l’assemblée générale. La mesure est d’application immédiate. Dans le premier cas, la mise en concurrence préalable de plusieurs contrats est effectuée par le conseil syndical (ce qui paraît difficile puisque, s’agissant d’une nouvelle copropriété, il n’y aura pas encore eu de désignation des membres du conseil syndical) ou par les copropriétaires qui souhaitent ne pas maintenir en fonction le syndic désigné conventionnellement. Mais, cette mise en concurrence s’impose également à chaque fois que l’élection du syndic sera portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En effet, la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié et complété l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. C’est le conseil syndical ou les copropriétaires qui doivent anticiper et demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen des projets de contrats de syndics qu’ils lui communiquent. La loi ne distingue pas selon qu’il s’agit de la désignation d’un nouveau syndic en remplacement de celui en fonction ou d’élire à nouveau le syndic en fonction. En conséquence, cette obligation de concurrence s’applique chaque fois que « l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic », y compris donc si cette désignation a lieu annuellement. Le texte de l’article 21 prévoit cependant deux exceptions à cette obligation. En premier lieu, lorsque le marché local des syndics est restreint, le conseil syndical peut proposer de ne pas effectuer cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires afin que ceux-ci aient le temps de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée, et l’examen de projets de contrats qu’ils communiqueront au syndic avant que celui-ci ne procède à la convocation. Par ailleurs, la mise en concurrence n’est pas obligatoire lorsque la copropriété est dépourvue de conseil syndical. Notons, toutefois, que le texte de loi ne prévoit pas de sanction en cas d’absence de mise en concurrence lorsque celle-ci doit avoir lieu. Il ne semble donc pas, en l’état actuel des textes, que la désignation du syndic sans mise en concurrence puisse être une cause d’annulation de l’assemblée générale. Peut-être que la modification de l’article 11-1 du décret du 17 mars 1967 modifiera cette solution, en imposant que soient joints à la convocation « pour la validité de la décision» les projets de contrat d’au moins deux syndics lorsque l’assemblée doit se prononcer sur cette question. Affaire à suivre !
Réduction des voix du copropriétaire majoritaire : sanction en cas de non application
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : «lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ». Cette disposition a pour but d’éviter tout abus de position dominante en assemblée générale. Lorsqu’au cours d’une assemblée, il n’a pas été fait application de cette règle, l’assemblée est irrégulière et peut être annulée dans son ensemble. La Cour de cassation a rappelé qu’il n’y avait d’ailleurs pas lieu, dans ce cas, de rechercher si la violation de la règle avait eu ou non une incidence sur les résolutions votées (« Voir Cass. Civ.3°, 3 mars 2010, Administrer juin 2010, p 57 »). Mais, malgré cette irrégularité générale, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en nullité de l’assemblée générale en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Il en résulte que seuls les copropriétaires qui n’ont pas assisté à l’assemblée et n’y ont pas été représentés, qui sont donc qualifiés de « défaillants » peuvent agir en nullité de l’assemblée dans son ensemble. En revanche, les copropriétaires qui étaient présents ou représentés, ne peuvent pas agir en nullité à l’encontre des résolutions en faveur desquelles ils ont voté. C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation dans un arrêt du 4 février 2014 en rappelant que lorsqu’il n’a pas été fait application de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire, le copropriétaire demandeur qui a assisté à l’assemblée, ne peut contester que les résolutions auxquelles il s’est opposé (Cass.Civ.3°, 4 février 2014, pourvoi n° 12-28380).
Validité du PV d’AG notifié par le syndic non renouvelé dans ses fonctions
Lors de la dernière assemblée générale, le syndic en fonction n’a pas recueilli la majorité suffisante pour être élu à nouveau; les copropriétaires ont désigné un nouveau syndic. Dans ce cas, quelle est la validité du procès-verbal notifié par le syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé ?
La Cour de cassation considère que la notification du procès-verbal faite par le syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé est valable et fait courir le délai d’action de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2, dès lors que le procès-verbal reproduit le texte de cet article (Voir en ce sens Cass. Civ. 3°, 11 mars 2014, pourvoi n° 12-29734).