Juin 2015-07-09
Location : loi Alur les nouveaux modèles de contrat type
A compter du 1er août 2015, les contrats de location ou de colocation de logements à usage de résidence principale, loués nus ou meublés devront respecter les modèles définis par décret. Le contenu de la notice d’information à joindre au bail est également fixé.
La publication des décrets d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014 se poursuit. Après le contrat type de syndic , le contenu du contrat type de location, rendu impératif par la loi ALUR, vient d’être défini par un décret du 29 mai dernier n° 2015-587, 29 mai 2015 : JO, 31 mai.Ce texte est complété par un arrêté qui précise le contenu de la notice d’information qui doit être annexée au contrat Arr. 29 mai 2015, NOR : ETLL1511666A : JO, 31 mai. Ces nouveaux modèles de contrat et la notice d’information entreront en vigueur le 1er août 2015.
Quatre autres mesures sont encore attendues par décret afin de fixer les modalités de l’état des lieux, d’établir la liste des pièces justificatives que le bailleur peut exiger du candidat locataire, de fournir des diagnostics techniques de sécurité et de garantir un minimum de mobilier dans les locations meublées.
Champs d’application du contrat type
Le gouvernement a opté pour un décret unique, qui définit deux contrats types applicables aux baux soumis à la loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 pour le logement à usage de résidence principale vides ou meublés ainsi qu’aux contrats de colocation dans le cas d’un bail unique avec tous les colocataires (* L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 3,8-1 et 25-7).
Le contrat type de location ou colocation de logement nu
Le modèle reproduit en annexe I du décret s’applique aux locations et colocations de logement nu et qui constituent la résidence principale du preneur. Il ne concerne pas les logements-foyers, les logements meublés (régis par l’annexe II), les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les locations consenties aux travailleurs saisonniers Loi n° 89-462, 6 juillet 1989, art 3.
Le décret précise que ne sont pas soumis également à ce contrat type :
– les logements loués en collocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
– les logements faisant l’objet d’une convention APL (y compris les logements conventionnés Anah)
(*CCH, art L. 351-2 et L.321-8);
– les logements appartenant à des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) ne faisant pas l’objet d’une convention APL (*CCH , art L. 351-2) ;
– et les logements gérés par une SEM en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte)
(*CCH, art. L. 481-1 et R.372-1).
Le contrat type de location ou colocation de logement meublé
Le modèle reproduit en annexe II du décret est applicable aux locations et aux colocations de logement meublé et qui constituent la résidence principale du preneur (* L. n°89-462, 6 juillet 1989, art 25-3 et s.). Toutefois, sont exclus de ce modèle :
– les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur;
– les locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) et faisant l’objet d’une convention APL (*CCH, art. L. 351-2).
Contenu du contrat type : un formalisme renforcé
Afin de clarifier et de sécuriser les rapports entre locataires et propriétaires, sont précisées les mentions obligatoires qui doivent désormais apparaître dans les contrats types de location.
Les deux annexes au décret contiennent uniquement les clauses essentielles du contrat. Il appartient cependant aux parties de s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat.
Au-delà des ces clauses, les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation sans qu’il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d’information qui doit être jointe à chaque contrat (V. ci-dessous).
Par ailleurs, les parties sont libres de prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l’utilisation de tout autre support pour établir leur contrat.
Les deux annexes sont conçues de la même manière avec quelques particularités propres aux locations meublées. Le bail-type doit contenir onze rubriques relatives aux éléments ci-dessous.
La désignation des parties : le nom du locataire doit désormais y figurer obligatoirement avec éventuellement son adresse électronique.
L’objet du contrat : il consiste à préciser la consistance du logement, la destination des locaux, et, le cas échéant, celle des locaux accessoires (ex: caves, parkings, garages, etc. …), ainsi que des locaux à usage commun (garage à vélo, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs et les équipements d’accès aux technologies de l’information (ex.: modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet, etc…..).
REMARQUE: la loi ALUR impose dans la consistance du logement d’indiquer la surface habitable sous peine de sanction Loi n°89-462, 6 juillet 1989, art.3-1.
Date de prise d’effet et durée du contrat : les annexes rappellent les durées minimales de chaque type de location (nue et meublée).
Conditions financières : elles ont trait au loyer car il faut maintenant indiquer le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire sauf s’il a quitté le logement depuis plus de 18 mois. Sont énumérées, les charges récupérables, les modalités de paiement et, le cas échéant, la contribution pour le partage des économies de charges (uniquement pour les locations et colocations nues), et, si nécessaire, lors d’un renouvellement, les modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué. En cas de colocation, la souscription d’une assurance par le bailleur pour le compte des colocataires peut être fixée conventionnellement. Une particularité figure en cas de charges locatives, pour les meublés et les colocations, le bailleur peut les récupérer sous la forme d’un forfait.
Quatre autres rubriques concernant les travaux, les garanties et les clauses de solidarité et résolutoire. Pour ces deux dernières clauses, le texte des contrats types des annexes I et II ne sont pas rédigés, il y a lieu de procéder à cette rédaction en respectant les clauses réputées non écrites.
En cas de recours à un mandataire, le dispositif sur les honoraires de location et leur répartition entre le bailleur et le locataire doit figurer au contrat article 5, I de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, la dernière rubrique concerne les documents à annexer. Il s’agit de ceux qui sont énumérés aux articles 3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 :
– un extrait du règlement de copropriété;
– le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, amiante, installation intérieure d’électricité et de gaz, état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un PPRT ou un PPRNP);
– l’état des lieux;
– la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (V.ci-dessous).
Eventuellement, il y a lieu d’annexer les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables lorsque le loyer précédemment appliqué était manifestement sous-évalué.
Les autorités communales peuvent instaurer une autorisation préalable de mise en location dans les zones d’habitat dégradé qu’elles auront définies (*CCH, art. L 635-1 à L . 635-11, créées par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 92). Dans ce cas, il faudra également annexer l’autorisation préalable au contrat.
En location meublée, il convient d’ajouter un inventaire et un état détaillé du mobilier. Le décret fixant la liste du mobilier minimum n’est pas encore paru.
Notice d’information à annexer
La loi ALUR a prévu qu’une notice d’information doit être jointe aux contrats de location Loi n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 3, mod. par. L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art.1er, I, 3°. L’arrêté du 29 mai 2015 fixe le contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location ou colocation (nue et meublée) de logement du parc privé qui constitue la résidence principale des locataires. Comme pour les formules types, cette notice devra être jointe à partir du 1er août 2015. Les parties sont libres d’en choisir le support et le format.
Cette notice reproduit les principaux droits et obligations des parties. Il s’agit d’un rappel, présenté sous forme pédagogique, de l’ensemble des règles applicables au bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, dans tous ses aspects, à savoir l’établissement du bail, les droits et obligations des parties, la fin du bail et sortie du logement, le règlement des litiges locatifs.
L’établissement du bail contient les dispositions sur la forme et le contenu de celui-ci, sa durée, les conditions financières de la location (loyer et charges locatives), les garanties (dépôt de garantie, garantie autonome, cautionnement) et l’état des lieux.
REMARQUE: la mention relative à la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers (GUL) prévue à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, ne figure pas dans la notice d’information.
La partie de la notice consacrée aux droits et obligations des parties décrit les obligations générales du bailleur (délivrance d’un logement décent, entretien du logement) et du locataire (paiement du loyer, travaux, assurance).
Celle relative à la fin de bail et la sortie du logement énonce les règles du congé délivré par le bailleur ou par le locataire (motifs, forme, délais), de l’état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt de garantie. Dans ce paragraphe relatif à la fin du contrat de location, il est rappelé les sanctions encourues en cas de congé frauduleux pour vendre ou pour habiter. Le bailleur risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale Loi n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 15, mod. par Loi n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 5, I, 5°, h).
Sont ensuite rappelées les règles de prescription, les possibilités de règlement amiable et de conciliation, les actions en justice (clause résolutoire, résiliation judiciaire, pouvoirs du juge), le dispositif de prévention des expulsions (FSL, CCAPEX), et la procédure d’expulsion. Dans le cadre de cette procédure, la notice rappelle que le bailleur ne doit pas agir sans décision de justice, même avec l’assistance d’un huissier. Si le bailleur procède lui-même à l’expulsion d’un locataire, il sera passible de 3 ans de prison et d’une amende de 30 000 €.
Enfin, suit une liste de contacts utiles. Il est indiqué que les agences départementales d’information sur le logement (ADIL) apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement.
Par ailleurs, sont également mentionnées le nom des associations représentatives des bailleurs et des locataires qui siègent à la commission nationale de concertation. Elles peuvent agir pour le compte de plusieurs locataires ayant un même bailleur pour un litige d’origine commune. De même, si le litige porte sur les caractéristiques de logement pour en faire un logement décent, un mandat peut être donné notamment à une de ces associations pour assister ou représenter un locataire. Les organismes payeurs des aides au logement (CAF et MSA) territorialement compétents peuvent être destinataires du mandat à agir.
La notice renvoie aussi aux maisons de justice et du droit et aux points d’accès au droit qui accueillent gratuitement les personnes qui rencontrent un problème juridique et/ou administratif. Il est fait mention du site internet www.annuaires.justice.gouv.fr qui permet de connaître, à partir du code postal, les structures les plus proches géographiquement du domicile.