Conférence de la CEFIM « L’immeuble de bureau et les évolutions récentes en copropriété « 

« Le sujet de ce soir – l’immeuble de bureaux – est rarement traité », précise d’emblée Catherine Blanc–Tardy, présidente du Syndicat de défense des propriétaires et copropriétaires (Syndec), « le sujet à la mode est davantage celui du logement. » Avant d’entrer dans le vif du sujet, elle a rappelé la définition d’un immeuble de bureaux. Selon le Larousse, c’est le lieu de travail des employés d’une administration, ou d’une entreprise. S’en suit un rappel historique : « Jusqu’au XIXe siècle, les entreprises étaient propriétaires de leurs locaux. Puis des investisseurs britanniques et américains ont souhaité investir dans ce type de biens. Aujourd’hui, 80 % d’entre eux sont détenus par des investisseurs. »

Loi du 10 juillet 1965

Il convient ensuite de séparer deux cas de figure : l’immeuble de bureau détenu par un seul ou par au moins deux propriétaire. « Dans le premier cas, le propriétaire est libre d’organiser son immeuble, ses travaux comme bon lui semble. » Le régime juridique qui s’applique, dans le deuxième cas de figure, est celui de la copropriété. Il s’agit de la loi du 10 juillet 1965. Et notamment son article 1^er qui stipule que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. « Ces dernières années, précise Catherine Blanc–Tardy, la Cour de cassation a admis l’organisation particulière en volume par rapport à la loi Alur* qui intervient sur ce point. Nous attendons le développement de la jurisprudence. »

S’il convient de bien maîtriser la loi de 1965, force est de constater que la loi Alur est également importante à connaître. C’est ainsi que « de manière à faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, le législateur a institué un registre sur lequel doivent être immatriculés les syndicats de copropriétaires à destination partielle ou totale d’habitation ». Une règle qui n’est donc pas applicable pour les immeubles de bureaux. D’autres questions demeurent et notamment : est-ce que le délai de rétractation lors d’une vente d’un logement s’applique aux immeubles de bureaux ?

Division en volume

Jean-Marc Roux, maître de conférences à l’université Paul Cézanne, est très clair : « à mon tour de rajouter un peu de complexité au sujet ! ». Il fait référence à la division d’un ensemble immobilier en volumes sans parties communes et non en lots de copropriété avec parties communes. Le sol perçu comme un volume et divisé dans le sens de la hauteur doit composer avec la loi de 1965 chaque fois que la division porte sur des biens privés, puisqu’il s’agit d’une organisation dérogatoire à la copropriété. Quid en cas de mélange des deux ? Ses conseils ? « Le notaire doit avoir les idées claires. Pour le syndic, il convient d’avoir bien conscience du droit des ASL [Association syndicale libre, NDLR] dans certains cas. »

Il a également rappelé l’importance du règlement de copropriété qui est assimilé à un contrat et qui est donc force de loi. « Il faut le respecter et personne ne peut le modifier seul. Le syndic doit intervenir quand il estime que telle ou telle activité dans l’immeuble est contraire avec le règlement. » Comme souvent, attention aux clauses (par exemple celles relatives aux enseignes ou celles qui interdisent certaines activités professionnelles) car il ne s’agit pas de se trouver en situation de violation d’un contrat.

* Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.