Une innovation a été introduite dans la loi n° 2018-1021, dite ELAN, du 23 novembre 2018, au sein du titre relatif à la lutte contre les marchands de sommeil. Une obligation de signalement a été imposée aux syndics professionnels de l’immobilier. Un article 18-1-1 a été inséré dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Un article 8-2-1 a également été introduit dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
Dans ces deux nouveaux articles, les activités à signaler sont les infractions que peuvent commettre les marchands de sommeil. Il s’agit d’abord, de la violation de l’article 225-14 du Code pénal (sur la soumission de personnes vulnérables ou dans un état de dépendance à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine).
Doivent également être signalées les infractions prévues aux articles L. 1337-4 du Code de la santé publique et L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces textes sont relatifs aux biens frappés d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou constatant la sur-occupation lorsque des personnes louent, refusent d’effectuer des travaux ou dégradent volontairement des locaux pour faire partir les habitants, le tout en contravention des arrêtés pris.
Cette énumération des infractions n’est pas exhaustive et peut paraitre parcellaire.
Dans un arrêt du 20 février 2019 (n° 18-82.743) rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation, la Haute juridiction rappelle, en effet, qu’il ne faut pas confondre deux infractions.
D’un côté, on a la soumission de personnes vulnérables ou dans un état de dépendance à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, réprimée par l’article 225-14 du Code pénal.
De l’autre, on a l’aide au séjour irrégulier d’étrangers soumis à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine (art. L. 622-5 3° du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et de l’asile).
Or, il est beaucoup plus facile de démontrer l’infraction aux règles du séjour des étrangers que la vulnérabilité ou l’état de dépendance. L’oubli de cette infraction par le législateur affaiblit fortement l’efficacité de l’obligation de signalement. Le marchand de sommeil n’a plus qu’à exploiter des étrangers en situation irrégulière, ce qu’il ne se prive pas de faire dès à présent, comme le montre une affaire ayant abouti à la saisie d’un pavillon à Saint-Brice-sous-Forêt (Cass. crim., 13 novembre 2018, n° 18-80.027).
Il faut souligner et le détail a son importance, s’agissant d’une interdiction, qu’il n’existe pas de sanction dans les textes à cette obligation si elle n’était pas respectée !
Aucune sanction n’ayant été prévue, aucune conséquence juridique n’est induite par ce manquement du syndic (voir Cass. 3e civ., 1er décembre 2016, n° 15-26.559).
On peut aussi s’interroger sur l’analyse de la situation dans laquelle les lieux loués à une personne en situation régulière ou pas (grâce à de faux documents) seraient sous loués ou seulement occupés par de nombreux occupants jouissant de façon.. Discutable des lieux. Cette jouissance ayant rendu le bien dans l’état ou il se trouve (voir c’est essentiel l’état des lieux contradictoire d’entrée dans le logement).