Le Sénat a adopté, le 30 novembre 2025, un amendement instaurant le dispositif du statut du bailleur privé dans le cadre des discussions budgétaires pour 2026. La version votée précédemment par l’Assemblée nationale, le 14 novembre, a été sensiblement modifiée.
Le dispositif présenté comme un futur « statut du bailleur privé » pour 2026 s’avère très restreint. Il ne constitue pas une réforme globale de la fiscalité locative mais simplement un nouvel avantage réservé aux nouveaux investissements, principalement dans le neuf ou l’ancien avec 20 % de travaux, et uniquement pour de la location vide, avec plafonds de loyers et de ressources et un engagement de 12 ans.
Le principal avantage fiscal consiste en un amortissement jusqu’à 80 % du prix du logement (3 à 5,5 %/an selon le type de loyer), mais celui-ci est réintégré à la revente, ce qui limite son intérêt. Ce mécanisme ressemble plus à un Pinel amélioré qu’à un véritable statut général.
Parallèlement, le micro-foncier sera amélioré en 2026 (abattement porté à 50 %), mais uniquement jusqu’à 15 000 € de revenus, ce qui n’aidera que les petits bailleurs. La fiscalité du meublé (LMNP/LMP) est en revanche resserrée, avec un amortissement réduit à 2 %/an, pour inciter à la location vide — mais sans réelle compensation.
La prorogation du « superdéficit foncier » jusqu’en 2027 encouragera la rénovation énergétique, mais reste une mesure ponctuelle.
Au final, cette réforme est trop étroite, peu ambitieuse et incapable de relancer l’investissement locatif dans un contexte où le parc privé se contracte fortement. Elle ne répond ni aux besoins du marché, ni aux attentes des bailleurs, ni à la crise de l’offre locative.