Copropriété : le contrat de syndic la fin des interrogations .Le dossier des contrats de syndic enfin clos ?
Depuis de nombreuses années les rapports entre copropriétaires et syndics ne s’améliorent pas. La principale raison de la discorde réside dans la rédaction unilatérale quasi non négociable par ces professionnels de l’immobilier de leur contrat de Syndic. Les honoraires de ces mandataires sont libres, en contrepartie les copropriétaires doivent pouvoir obtenir une information tarifaire claire. C’est en fonction principalement du contrat, du cout des prestations courantes et de celles particulières que l’on choisit son syndic et il est malheureusement la plupart du temps impossible de comparer les offres tant les rubriques sont différemment nommées d’un contrat à l’autre et les intitulés souvent opaques. Que renferment précisément le vocable prestations courantes ? Celui de prestations particulières ? Que sont les frais administratifs, photocopies, débours et autres sommes facturés systématiquement en sus des honoraires pour prestations courantes.
Sans vouloir jeter de discrédit sur cette profession dont les contraintes et responsabilités ne cessent de s’accroître. Plusieurs pratiques étaient particulièrement à dénoncer : surfacturation de l’état daté, tarifs dissuasifs pour le compte bancaire séparé, double facturation de la gestion courante, l’explosion des honoraires pour travaux, la tarification des lettres de relance simple…
Il est peu de matière qui n’ait autant généré d’études, d’avis, de recommandations, de tentatives de réglementation. On peut citer notamment les recommandations de la commission des clauses abusives n°96-01 du 17 novembre 1995 , BOCCRF du 24 janvier 1996,p16 (9 types de clauses abusives détectées), celle n°11-01 du 15 septembre 2011(24 clauses abusives pointées du doigt), l’avis du Conseil National de la consommation qui fixe une liste précise des taches de mission courante du syndic afin que celles-ci ne puissent par conséquent plus être facturées en supplément. (Avis CNC,27 sept.2007.Rep.min :JO Sénat Q,10 juin 2009,p.5841) dont le respect à été analysé à l’occasion d’une enquête de la DGCCRF , l’arrête du 19 mars 2010, le décret du 20 avril 2010 parfois semblant contradictoires (sur la conservation et la gestion des archives comprises ou non dans la mission ordinaire du syndic sans faire de distinction entre les archives vivantes et les archives dormantes de plus de 2 ans- CA Grenoble,5 mars 2012,n°10/00215, SARL Agence Hc/ufc 38).
Des essais de contrat type ont aussi été proposés ainsi celui annexé à l’accord de régulation du 16 janvier 1982 (V. Annexe 44, Syndic de copropriété, p.1153.-Voir aussi le modèle proposé dans le bulletin de la FNAIM oct.1985,p.58 et le modèle proposé par M.G.Vigneron Inf.rap.copr.déc.1996,p.21) …
Il était temps de restaurer la confiance du public à l’égard des professionnels de l’immobilier par un texte définitif qui s’impose à tous. La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 l’a fait (dite ALUR ) ou plutôt en a manifesté l’intention dans l’article 18-1 A nouveau. La rémunération forfaitaire et la rémunération spécifique complémentaire pour des prestations particulière devaient être selon ce texte définies par décret en Conseil d’Etat de même que les termes d’un contrat type. On ne l’attendait plus mais ce décret n°2015-342 du 26 mars 2015 est finalement paru après un an d’attente ! Il comprend une annexe 1 et une annexe 2 .
Il est applicable dit le texte aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
Une dérogation est possible dans les immeubles à destination totale autre que l’habitation mais la règle est que le contrat s’applique quel que soit le mode d’exercice de la fonction de syndic professionnel, bénévole….Suivent des prescriptions de forme de grosseur de caractères qui viennent compléter l’ancien article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
L’Annexe 1 n’est pas vraiment révolutionnaire et ne prévoit en réalité que peu de règles significatives par rapport aux textes anciens. Le contrat type de syndic doit contenir le nom , la qualité des parties , le numéro d’immatriculation du syndicat (article L.711-1 du Code de la construction et de l’habitation ,art 53,III de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicables à compter du 31 décembre 2016 puis selon la taille de la copropriété jusqu’au 31 décembre 2018),la référence aux textes et décret applicables en la matière et s’appliquant aux professionnel (loi du 2 janvier 1970 et décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ,les missions du syndic, la durée du mandat, la révocation et la démission éventuelles, la nouvelle désignation, la mise en concurrence dans les conditions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la fiche synthétique de copropriété (contenu non précisé en attente toujours d’un décret d’application). Est ensuite énuméré de façon relativement précise et la réside enfin l’intérêt du texte le contenu du forfait et des rémunérations y attachées ainsi que les exceptions ou extensions conventionnelles admises par le texte réglementaire.
Que contient ce forfait auquel fait référence l’article 18-1 A : toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 26 mars 2015. Mais précision importante du texte la liste des prestations n’est pas limitative. Les frais de reprographie et administratifs qui se rajoutaient habituellement au prix du contrat sont désormais inclus dans la rémunération forfaitaire de même que les déclarations de sinistre concernant les parties communes et privatives .Il demeure que le texte comprend des aménagements possibles excluant ainsi de la mission forfaitaire certaines prestations comme celles tendant à dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé…Puis sont prescrites les modalités de la rémunération du syndic qui devraient faire l’objet d’une étude particulière. L’originalité tu texte est la possibilité pour le syndic bénévole non seulement de se faire rembourser ses débours ce qui était retenu mais celle d’être rémunéré sans pour autant devenir professionnel.
L’élément positif du texte à souligner est de rappeler que des dépenses imputables au seul copropriétaire concerné seront supportées par lui seul. De même le rappel de règles simples et très anciennes : l’importance de la reddition de compte en application du droit commun des mandats (article 1993 du code civil) qui devra avoir lieu annuellement et le fait de devoir établir ce qui est rarement le cas un contrat signé en deux exemplaires chaque partie en conservant un exemplaire signé.
L’annexe 2 contient une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une indemnité spécifique complémentaire. Elle contient six postes de dépenses : celles relatives aux réunions et visites supplémentaires, celles relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, celles de gestion administratives et matérielle relatives aux sinistres, celles relatives aux travaux et études techniques énumérées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 , celles relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) et « les autres prestations (sic)» …
Gageons que le contrat de syndic n’a pas fini de faire couler de l’encre ce fut déjà le cas dés sa parution car il a suscité de vives critiques en particulier de la part de membres du Conseil national de la gestion et de la transaction immobilières (CNTGI) mis en place par la loi Alur . Cette même loi a d’ailleurs prévu une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision.. !! (art 18-1 A) .
Hâtez vous lentement et sans perdre courage vingt fois sur le métier remettez votre ouvrage polissez le sans cesse et le repolissez .ainsi disait le poète …
