» Parfois, c’est vraiment la guerre », c’est ainsi que Catherine Blanc-Tardy, présidente de Syndec, structure spécialisée dans la défense des copropriétaires, définit les relations, souvent délicates, entre syndic et propriétaires. Fort heureusement, ce constat n’est pas à généraliser, et quelques solutions existent pour maîtriser au mieux la gestion d’une copropriété, notamment grâce à de nouvelles mesures légales.
Alur renforce le pouvoir des copropriétaires
« Dans une construction neuve, le promoteur désigne systématiquement un syndic de son choix, que les copropriétaires valident, habituellement, lors de la première assemblée générale« , explique Catherine Blanc-Tardy, mais la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui métamorphose le secteur immobilier depuis quelques mois, prévoit certaines modifications. Une fois les décrets appliqués (d’ici mars 2015), le conseil syndical devra mettre en concurrence des syndics de copropriétés.
D’autre part, une mesure encadrera également les honoraires des syndics pour éviter les facturations de frais excessifs, et définira leur type de rémunération. Les modes forfaitaires seront privilégiés pour réduire les frais annexes.
Toujours dans un souci de maîtrise des coûts, le syndic, en accord avec le conseil syndical, devra établir un budget prévisionnel pour que les copropriétaires puissent avoir une meilleure visibilité sur les dépenses futures. Pour Pierre Conti, gérant d’un syndic dans le 8e arrondissement de Marseille, ces mesures « sont clairement à l’avantage des copropriétaires« .
« Un processus long et onéreux »
« Un syndic ne peut être élu pour plus de trois ans« , précise Pierre Conti, « changer d’organisme en cours de contrat est très rare, je n’ai encore jamais rencontré ce cas de figure ». Pourtant, ce n’est pas à exclure, si le litige est important : « La rupture de contrat ne se fait pas comme ça, mais si le syndic commet une faute ou un manquement grave à ses fonctions, dans un cas d’effondrement d’escaliers par exemple, il est possible de faire appel au tribunal de grande instance« , indique la spécialiste. Si cette option est choisie, le tribunal pourra faire appel à un administrateur provisoire pour assurer la mission du syndic, temporairement.
Cependant, « c’est un processus long et onéreux, soit une décision difficile à faire accepter par tous les copropriétaires« . Au terme du contrat, en revanche, si la copropriété décide de changer d’organisme de gestion, elle doit impérativement en faire la demande, écrite, au syndic actuel, qui se voit dans l’obligation de placer « la désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour lors de la prochaine Assemblée générale« , précise Pierre Conti.
Le conseil syndical, un atout majeur
Véritable relais entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires, le conseil syndical est un appui de taille. « Si l’on fait fi des quelques avantages ou passe-droits que certains s’octroient« , indique Catherine Blanc-Tardy, »ce sont, dans la majorité des cas, des gens de très bonne volonté« .
Ces quelques personnes, résidant dans la copropriété, sont désignées également lors d’une assemblée générale. Encore une fois, la loi Alur prévoit un renforcement du rôle et du poids des copropriétaires via les conseillers syndicaux, en deux points : l’obligation pour le syndic d’établir l’ordre du jour avec le conseil syndical, ainsi que l’obligation de bâtir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.
Laurent Bonnat
« certaines associations crée des partenariat avec les Syndics ce n’est pas le cas du SYNDEC … !!! »